営業担当の秋元です。こんにちは。

前回に引き続き、住宅ローンについて書かせて頂きます。

ちなみに今月から三井住友銀行では3年固定0.6％という商品がでました。

これは日銀が昨年末に創設した貸出支援基金を利用したものだそうです。

ただし、目先の金利だけに追われるのではなく自分に合った商品を見極めることが重要です。

 

さて今回、ご説明させて頂くのは

住宅ローンのリスクとは何かを考えるべきということです。

まず１つは「生活が苦しくなる」ことです。

金利上昇や、想定外な生活費や学費の支出などで

安定した生活が送れなくなること。子供の進路等を生活費の為に制限されてしまうこと。

２つめは「払えなくなる」ことです。

更に言えば、払えなくなって、家を売って、しかも高く売れずにローンだけ残って、賃貸＋ローンになって

結局はじめから賃貸にしておけばよかったのに・・・・

ということ。怖いですね。

さらにもうひとつは、住宅ローンを払い過ぎて「老後の資金繰りが厳しくなる」ことです。

長期の住宅ローンだとそのあいだの平均金利が0.5％違うだけで

30年だと1000万円に対して100万円近く総返済額がかわります。

3000万円を35年間借りて平均金利が1％違うと総返済額は700万円近く変わります。

この差を原資として払い済みの個人年金保険として運用した場合はさらに資産の差は800～1000万円となります。

 

そこでまず、払えなくなることを回避するには

出費のピークを把握を把握することです。

お子様がいらっしゃる方は皆さんこれからが大変と考えますが

幼稚園生くらいだと、今すぐではなく実際には高校～大学生となる

10～15年後が大変です。

今、10年固定金利で組んでも10年後はそのときの金利でどうするかを考えないと

ならないので、その時点から10年固定を組むのはある意味ギャンブルです。

しかも、固定金利商品では固定期間終了後の金利は基準金利から-0.5～-1.0％です。

それに対して、変動金利商品では全期間を-1.6～-2.0％も基準金利から

ディスカウントできるものが多く10年後から20年後の間の金利は変動金利を組んでいたほうが

低い金利で組めるので、当然月々の返済は当初変動金利で組んでいたほうが少なくなります。

したがって、当初を10年固定金利に組んだほうが安心というのは私の考えでは異なります。

ただし、現状の固定金利商品は世界的に見ても類を見ない低金利なので

けっして固定金利を組んでも悪くはないかと思います。

例えでいうと、Ｔ銀行の場合

10年固定　基準金利　3.8％

当初10年は基準金利から-2.2％で1.6％　10年後はそのときの基準金利から-1.4％

変動金利を選択した場合は全期間に最大で-1.8％が適用されますので

単純に、10年目からの残期間は平均で0.4％の差がでます.

 

変動金利と固定金利、とても迷うところだと思いますが

結局、どちらがいいかというとわかりません・・・。

ただし、今だから固定金利が良い！とは言えないということが私の結論です。

借入の年数や返済比率、家族構成や年齢によって

向き不向きがありますので

しっかりと自己分析をして少しでも総支払額を減らすことをお勧めします。

貯蓄などの利息を100万円を増やすより、

ローン等の利子を100万円減らすほうが楽なはずです。

年金の受給額が減少していく中、

60歳時点での元本をいかに少なくできるかで老後の生活が変わってくるでしょう。

 

ただし、ここ近年のデフレ経済下では

ほとんどインフレしないという異常な状況であり

他の先進国と同様のインフレで成長した場合には

住宅ローンの返済は徐々に少なくなることもございます。

実際に現時点で20年以上前に組んだ住宅ローンが残っている

という方は割と少数です。

 

結局、どのローンがいいの？

に対しての回答としては、「そのひとのライフプラン、性格、その時の金利によります」

ということなので、万人に対してこれです！とは言えません。すみません・・・。

あるテレビ番組で家電芸人と呼ばれるＴ氏がどのテレビを買ったらいいんですか？

という回答に、どう使うかによって違うんだよ！と言っていたことと近いような近くないような・・・。

というわけで

これからの金利推移は目が離せないです。

営業担当の秋元です。こんにちは。

つい数日前の日経新聞の見出しで「住宅金利６月も上げ」とありました。

最も動きが早い東京三菱ＵＦＪが先月10年固定商品の基準金利が0.05％上がりましたが

６月には更に0.2％上昇しました。

その他、みずほ銀行、三井住友銀行、清水銀行、ろうきん等も上昇しています。

 

ここで住宅ローンについて私の知る限りのことを簡単に解説します。

10年固定金利の住宅ローンは、

変動金利の商品とは指標となっている金利が異なり、10年固定は主に10年の国債

及び長期プライムレートを指標としています。

それに対して変動金利は、政策金利という

かつては公定歩合と呼ばれていたものを指標としています。

政策金利とは簡単に言うと、日銀が民間銀行に貸付を行うときの金利であり

ある程度は日銀が金融政策として調整していますので

変動金利は変動といっても過去5年のなかで2,3回くらいしか動いていません。

かつ、月々の返済額は5年ごとしか変わりません（元金だけが変動します）。

それに対して、10年固定は10年国債に対して動くので

市場の為替や株価に影響してきます。

したがって、昨今の円安と株価上昇によっての上昇となります。

今回の金利上昇も、政府の意に反した上昇との見方が多いです。

ちなみに地方銀行や農協等は都市銀行の金利よりも

動きが２～３か月くらい遅れているので、まだ上昇していません。

動きのながれとしては国債金利→都市銀行→地方銀行なので

ある程度（2～6か月後）は想定できるといえるでしょう。

融資実行時での金利確定とする金融機関で融資を組む場合は

融資相談から数か月後を意識する必要があるかと思います。

逆に上昇時での固定金利では融資申し込み時で金利確定とされる場合はお得です。

 

また、変動金利においては

あくまでも政策金利なので金利を上昇させるには

大義名分が必要となります。

要は世の中の景気が良くなり、かつ住宅の販売も上々な時期ならば

世論も文句はないですが、景気が悪い時や

住宅・マンション等の販売が調子悪い時は上昇させにくくなります。

私個人の考えとしては、この数年は消費税の駆け込みの反動が予想されるので

消費税10％となる平成27年10月（2年後）から数年は住宅・マンションの販売が

落ち込む可能性が高く4～5年くらいは大きく上昇することは考えにくいような気がします。

ただし、これはあくまでも個人的な考察なので金利は株価と同じで結局、誰にもわからないです。

 

次回は住宅ローンのリスクについてご説明します。

つづく